1、生活水平不同：
城中村由于已经处于都市化地区，实际地价已很高昂，为了尽可能提高房地收入，当地户籍居民建造的出租屋往往是高度密集的简易楼，楼高多层。
棚户区由于实际地价低，当地户籍居民投资少，出租屋更为简陋，楼房很少，常常就是棚户，由此在一些大城市的“城乡接合部”往往形成一条“棚户地带”。同为租户，与“城中村”的租户相比，这里的“外地”租户居住条件更差。
2、土地性质不同：
城中村属于城市中的农村，其土地性质本身是属于集体土地的。而棚户区一般为国有土地。
3、改造区别：
城中村改造的土地很多是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。
棚户区改造的房子产权一般即为大产权，国家会发放的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也将会给予备案。外来居民购买棚户区改造的房子也不用担心产权问题，可以领到大红本，日后房子也可以进行买卖和转让。
城中村的注意事项
1、人口杂乱：
每个城市都存在城中村，基本上北京这个大都市依旧会有城中村存在，城中村典型的特征是人口杂乱，其人员结构混乱，不仅有城中村集体村民，还有不少市民、流动人口等，而流动人口素质是不能保障的，因此治安存在问题。
2、城市规划滞后：
城中村对比周边城市来说，有着天和地的差距，各种违法、违章等建筑，甚至一线天、握手楼、贴面楼等现象频繁可见，房屋高密度，导致采光、通风、居住环境等特别差。
3、基础设施不完善：
城中村的基本上是不存在规划的，因此形成各种管线杂乱无章的排布，排水、排污都困难，遇到大雨天，环境更是可怕，存在垃圾成灾、消防隐患等问题。
