回迁房是不能转成商品房的，那是两种性质的房产。回迁房的土地性质一般是划拨的，交易的时候是要缴纳土地出让金的。商品房的土地性质一般是出让的，也就是开发商在购地盖房的时候已经缴纳过了土地出让金，再交易的时候就不用缴纳了。
回迁房按揭贷款的条件是什么?
在银行办理回迁房的房屋按揭贷款的时候，实际上是将可以上市交易的房屋抵押给了银行，所以个人住房按揭贷款的抵押物一般要求为普通商品房。政策性住房及已购公房由于涉及再上市的税费不缴等政策限制，一般银行不接受以此进行抵押。回迁房如果想办理按揭贷款必须具备以下三点：
1、必须出示回迁协议来证明该回迁房性质是否受到政策限制。回迁房必须五证齐全。回迁房必须已经拿到房产证，仅有回迁证是不能贷款的。
2、已有房产证的回迁房：这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。
3、没有房产证的回迁房，即业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。
回迁房的产权是什么?
1、回迁房是开发商征收土地时，赔给回迁户的房子。不少楼盘都配置有一定的回迁房，几年后回迁房会出售，价格比同地段的商品房也些，较受购房者欢迎。但是购房者在实际交易时，往往因为对回迁房相关政策不了解，交易中出现风险，导致无法交易，不能贷款或是无法办理产权证。回迁房上市交易必须要有房产证，没有房产证的回迁房在房屋登记管理无法办理相关转移手续。
2、回迁房一般都可以办理房产证。在开发商的初始登记办完之后，才可以办理个人的房产证。房主应携带回迁协议、完税证明、产权调换证明书、身份证和申请表等到房屋登记管理办理。
3、一般有房产证的房屋都可申请商业贷款，但是回迁房因为价格实惠，总价低，所以卖方一般要求一次性付款，如果协商妥后就可贷款。另外能否贷款还要看房主的土地证，如果土地属于集体性质，就不能办理土地证，也不能申请贷款。拆迁前回迁房自然应当是商品房，就可以办理产权证。如果拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，那么建成回迁房的性质一般就不是商品房。
