老旧小区的未来:不是简单的改造,是未来城市建设的主战场!

来源:建筑界编辑:黄子俊发布时间:2020-09-02 14:17:26

[摘要] 老旧小区是未来城市发展和建设的主战场,要用比新城建设更全面的思考、更高的标准改造老旧小区,要把老旧小区建设成未来城市的理想空间。

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  老旧小区的改造是党中央、国务院当前重点工作之一。我国已经从新城建设转向旧城更新时代,老旧小区改造不仅仅是完善建筑功能、改善人居环境和基础设施,更重要的意义在于撬动城市经济的发展,重构和优化城市的功能,提升和再造城市的魅力。

  老旧小区是未来城市发展和建设的主战场,要用比新城建设更全面的思考、更高的标准改造老旧小区,要把老旧小区建设成未来城市的理想空间。

  一、 用老旧小区改造撬动城市经济发展

  随着经济发展和城镇化快速推进,城市经济迎来新的机会,疫情加速了社会的进程,经济发展的主战场将从传统产业向新城市产业转移,城市服务业将呈井喷式发展,内循环的加速将带来城乡建设和经济发展的新机遇。相比传统建设的投资巨大,老旧小区改造可以用相对小的代价去有效撬动城市经济发展,如何用老旧小区改造助力城市经济发展?

  1、挖掘老旧小区的新价值

  老旧小区多建于上世纪八九十年代,往往房屋陈旧、建设标准低、功能不完善、居住环境差,但是它们地处核心区位,土地价值仍在不断升值。老旧小区还存在不少闲置用地、普通平房、仓库等,利用效率低,需要把这些用地重新高效利用起来再开发,把产生的价值用于补贴老旧小区改造。

  · 闲置用地高效使用。

  一部分老旧小区里面还有一些闲置用地,要优先把它开发起来。在改造中不要追求向新区一样的绿化环境,应该在功能设施完善上下功夫。一些密度不高、有空闲用地的老旧小区,在保证绿化指标的前提下,尽量在空闲用地增加商业设施,发挥土地价值。

  枝江市的棉纺厂小区规划有两个中心绿地,但是小区面积并不大,同时又面临很多危房改造的问题,我们规划保留一个中心绿地,把另外一个绿地结合危房改造建成商业中心来提升它的价值,既争取了建设资金,又把小区的业态调整、适老化建设完成得更好。

  · 低效建筑再开发。

  老旧小区大都处在寸土寸金的地段,一定要高强度开发。将使用率低的平房、仓库进行再开发,提高小区容积率,挖掘财富,同时完善小区功能。

  宜昌市四方堰老旧小区有一个车队,我们建议把车队单层的管理用房拆除重建,一层架空用于社区活动用房,楼上进行高强度的商业开发,既赚取了一定的开发资金,也完善了功能设施,并且低效资源还得到了再开发。

  · 联合周边共谋新价值。

  老旧小区往往和历史街区、商业区、办公区和新建小区混杂在一起,这些单元之间有很多的低效消极空间,功能板块之间互相封闭割裂。不能单纯从老旧小区的改造入手,要与周边的历史街区、传统办公生活区结合起来统一优化。

  历史街区发展文化旅游,老旧小区可为它配套相应的商业服务场所。绍兴市的老旧小区改造大多和一些历史街区交织在一起,服务历史街区,向文化旅游方面转变,结合水系发展,打造民宿、商业是它的重点方向。

  老旧小区和周围办公街区要结合发展,同时把消极低效空间积极利用起来,通过功能的重置提升新的价值,为城市价值提升创造新机遇。广西钦州市的老旧小区大多是单位与少量住宅结合的形式,周边既有历史街区,也有城区开发,如果将三者完美的结合起来,就能够让城市的功能业态互相拉动,促进城市的经济发展。

  联动开发对于在一些政策性银行贷款资金的支持上也有好处,把政策性的方向与现金流完美的结合起来了。

  2、居住变商业活跃产业发展

  老旧小区用地规模小、建筑密度高、居住功能越来越弱化,但是往往处于城市中心,其商业价值被大幅低估。在老旧小区的改造中要充分把它的商业价值挖掘出来,尽可能的把居住改成商业。价值的释放既能够为老旧小区的改造提供资金,也能够给城市带来财富。

  城市产业的发展将成为新的产业主流,城市产业所带来的互联网办公、商业、休闲、康养等丰富多彩的业态都离不开城市的各种空间场所,老旧小区是其中一个位置好、门槛低、规模大的重要载体。

  · 住宅变商业提升建筑价值。

  老旧小区的一层住宅往往居住条件比较差,尽可能结合改造发展商业用途,临街的一层住宅可以打造成商业街,中心布置的一些端头可以改造成商业网点,闲置配套公建可以开发商业用途,往往小区商业建筑的价值是住宅价值的2-5倍。

  · 打造低门槛的商业空间。

  城市新建的商业往往造价成本、租金成本高,增加了城市产业发展的成本。老旧小区临街住宅、一层住宅相对成本很低,通过改造提供商业空间,打造低门槛的商业空间,活跃了城市的经济,和“地摊经济”异曲同工。

  · 居住变办公提供创业摇篮。

  疫情之后,居家办公增多,产生了众多微小公司,他们需要相对便宜的、灵活的小尺度小空间,可办公可居住。转换功能之后,老旧小区为小型创业公司和服务业提供了机会和场所,人们可以到三楼喝茶,也可以到五楼去做足疗,通过老旧小区改造丰富城市活力,弥补大空间欠缺的功能。

  3、增加居民财产收入

  提升房屋价值。老旧小区安装电梯后将实现较大程度的价格增值,房屋价值往往在之前的基础上增加10-20%,为居民带来了巨大的看得见的利益。撬动了居民的利益,大家就能从被动化主动,解决改造资金不足的问题。

  增加产权面积。从建筑法的角度来讲,新装电梯也属于建筑的重要组成部分,加装电梯产生的新增面积,也应该合并到房屋产权中去。老旧小区改造带来总平面的变更,也需要规划调整合法合规。强烈呼吁国家在建筑的面积和规划上要积极调整政策,让法律法规作为强有力的保证,作为撬动居民积极性的敲门砖。

  增加居民收入。通过老旧小区改造营造综合灵活的空间,使之成为城市经济的一个重要补充,也是增加居民租金收入、提升居民幸福感的一个途径。收入的增加也为居民创业提供资本金和融资平台。

  4、拉动建筑业发展

  建筑业一直是我国的支柱产业之一。老旧小区改造是长期持续的,会不断地拉动建筑业及相关行业发展,每年可拉动固定资产投资规模约8740-11600亿元,相当于每平米可拉动约220-290元固定资产投资。在今年的经济环境下,是促进经济回暖的“及时雨”。

  建筑本体改造。老旧小区改造量大面广,目前全国需改造的老旧小区约17万个,建筑面积约 40 亿平方米,远超棚改的面积。除了本身产生的更新改造投资以外,还会带动上下游多个行业的发展,并带动改造装修、家电更新。

  基础设施建设。基础设施建设是老旧小区改造的重点,仅老旧小区公共设施改造投资就能拉动 GDP 增长1个百分点,加装平层入户电梯、增加停车位等消费可带动2-3个百分点,老旧小区改造对经济增长的拉动作用合计可以达到3-4个百分点。

  二、 用老旧小区改造丰富和优化城市功能

  老旧小区是城市功能细化的阻碍,苏联模式的居住小区是封闭的单元,把城市原有的毛细血管和肌理割断了,单一的住宅功能让城市功能变得呆板,这次老旧小区的改造给城市功能的细化和优化带来了难得机遇。

  1、业态重构细化和完善城市布局

  细化和完善城市布局。通过老旧小区改造对临街建筑进行商业开发和利用,将建筑一层作为商铺对外出租,引入餐饮、购物、休闲娱乐、便民服务等,丰富和完善城市的商业功能。

  复合多样的社区功能。老旧小区可以结合现状改造和打造商业内街和商业广场,把城市功能细化和延伸到社区里来。老旧小区经过几十年的发展,部分已在内部形成商业街或商业网点,并不符合设计之初的本意,但更符合生活的实际,反倒是对简单粗暴行列式设计的重要补充和完善。要尊重这些小区内部商业,不要轻易拆除,而要把它变成更系统、标准更高的业态。

  荆州市九老仙都老旧小区是结合荆州古城保护、旅游开发的改造示范片区,我们在规划中打通一条东西向的城市支路,结合现状形成鱼骨形路网,串通了众多的封闭小区,提供了众多的临街商业空间,为该地区的餐饮植入、民宿转换、居住腾退提供了机会。

  2、联合周边单元优化和重置街区功能

  老旧小区与周边其他类型街区有着不同的功能诉求、不同时段的使用状况让相对封闭的独立单元没有高效复合的使用,给城市功能带来了巨大的成本。这次老旧小区的改造可以激活周边街区的统一规划和使用,优化和重置城市的功能。湖北某小区内有老的行政办公中心、商业街区和一小段历史街区,在停车问题上通过统一布局,小区停车白天对行政办公开放使用,晚上反之,其他基础设施也同样共享。

  3、毛细血管打通让城市交通更便捷

  如果说城市中心和重点是城市的广场、主要干道,公共重点基础设施等公共项目的话,老旧小区则是一个城市的末梢,在中心和末梢之间有大量的城市支路,这些支路与老旧小区内的街巷犹如毛细血管,对城市交通来说不可或缺。通过老旧小区改造把街巷贯通,打通城市毛细血管,形成小街区、密路网,城市交通更加便捷。

  4、打通基础设施建设的最后一公里

  基础设施建设是老旧小区改造的重点,是城市建设的一大短板,是地方债发行的主要支持方向,也是新型城镇化建设强弱项补短板的重中之重。

  要把老旧小区改造跟周边相邻地块及其基础设施建设联合起来,不要把重点放在老旧小区的几何中心里,要把老旧小区的公服放在周边,将衔接部位的街头绿地和小广场作为重点,联合进行基础设施建设。城市的发展需要大量资金,光在老旧小区里边投资效率低,不如与外部社区联合整体投资开发。老旧小区的改造要以老旧社区,甚至老旧街区的改造为目标,不能盯着老旧小区本身。

  三、 用老旧小区改造让城市更具魅力

  1、新建的城市往往没有魅力

  近年来新打造的城市往往非常漂亮,甚至很美丽,城市飞速发展,建了高楼和广场,建了新区,建设的比较新颖和高大上,但是这种新城往往没有味道、缺乏魅力,对细微的街巷空间考虑不足,往往不能让人流连忘返。

  世界上具有魅力的城市,多是一些自发生长出来的城市,像伦敦、纽约、香港、上海、凤凰、丽江等,它们的魅力让人流连忘返,愿意多次去看,反观一些新城,人们往往看了一次就不愿意再去看了。这次老旧小区的改造给了我们一个机会,把有历史、有文化、有自然生长肌理的街巷空间改造好,像改造上海的里弄,成都的宽窄巷,丽江凤凰的小街小巷一样,用这样的思路,老旧小区将会变废为宝,变弱为特,变成未来城市最有魅力的空间。

  2、细微的空间让城市更有活力

  用微改造提升城市魅力。用传统材料对墙面做简单处理,加些绿植,加把小伞,营造小水体,创建有温度有情调的空间,把城市的消极空间变成“小而活”的空间,使人居环境得到全面提升,人文环境得以保护传承。

  小街道:一些老旧小区经过长期发展自发形成的内部商业街,通过改造打通形成的商业街道等。小空间:老旧小区有很多内部的小绿地、小广场,以及小区之间的消极空间,都可以打造出来。小建筑:小区底层住宅、配套房可以改造成商铺,新打造的一些小尺度空间建筑,恰恰是现在城市缺少的独具特色的空间。

  宜昌的刘家大堰片区位于山顶,用地相对宽松,规模、间距都较大,经过居民自发的“私搭乱建”,反倒改造出一些专业城市设计不敢尝试、也没有水平营造的、非常有生活气息的精彩空间。小区把闲置操场推平做成儿童游乐场所,依靠参天大树做成居民交往空间,把山墙开洞做成小卖部,把一层房屋改成小超市或小型餐饮店。在小区改造中我们规划把这些几十年所形成的场所固化、空间美化、临建永久化,将保留固化二三十个“小而活”的精彩空间,以点带面,提升活力和城市魅力,何乐而不为。

  3、风貌的营造让城市更有魅力

  老旧小区大多是七八十年代建成的,具有那个年代独有的风貌,是当时历史的历史记忆。老旧小区往往混杂一些年代更久的历史街区,这种混杂多元的风貌本身也变成了一段历史,老旧小区经过几十年的沉淀,具有自己的独特风味。

  老旧小区将来的打造,对广告标牌、材质的更新、小环境的营造等方面风貌提升一定要精心打造,像北京的南锣鼓巷、前门大街、长沙坡子街一样,成为城市新的亮点和去处。

  4、丰富多彩的业态和生活让人流连忘返

  · 丰富多彩的业态让城市更有味道。

  丰富多彩的商业、办公、休闲、餐饮等的打造,让老旧小区承载新的业态。与周边商业所形成的综合氛围,让城市内容丰富多彩。所带来的在风貌外观也是多种多样的,这些精心的打造往往让城市更有味道。香港的铜锣巷、女人街等,这种小而丰富的业态空间,往往是城市味道的体现。

  · 便捷舒适的服务让生活更精彩。

  让工作更便利:低碳智慧城市提倡职住平衡,老旧小区本身区位条件好,通过老旧小区改造为功能混合布局提供机会,减少人们的通勤压力。让居住更舒适:通过老居小区改造提升居住环境,让居民的居住体验得到提升。让生活更精彩:提供健身房、酒吧、餐饮、书吧、茶室、咖啡厅等商业环境,适应当前年轻人的丰富的城市生活,满足人们对美好生活的向往。

  · 其乐融融的环境让社会更幸福。

  老旧小区是熟人社会,几十年的相处大家都很熟络,创造了一个其乐融融的环境,这一点要坚持和保持下去。如果说新区和郊区的小区在自然环境占据优势,老城区的小区则具有很好的人文环境,其乐融融、理想大同的社区是老旧小区改造的追求。

  四、系统全面的推进老旧小区改造

  1、积极争取各项资金

  政府资金的支持是老旧小区改造重要的资金来源。中央财政把老旧小区改造纳入了保障性安居工程,2020年《政府工作报告》明确计划改造城镇老旧小区3.9万个,中央预算内投资安排543亿元。在未来五年内,国家开发银行、中国建设银行预计将向5省9市共提供4360亿元贷款。

  把老旧小区的总量摸清楚,有助于争取各项资金支持。老旧小区不仅包括城市的完整的住宅小区,还包括以下类型:单位大院后的住宅、自建房长期以来所形成的居住社区、独立工矿点小区、小城镇里的居住小区。

  2、激发居民积极性

  老旧小区改造工作中,居民对加装电梯、房屋外观改造等往往不积极配合,关键是积极性没有完全调动起来。对居民而言最关注收入增长。

  充分宣传老旧小区给居民带来的利益。老旧小区改造带来的资产增值是最为重要的,远比于功能的完善、环境的提升更重要。强化价值宣传,让居民真切看到老旧小区改造带来的经济实惠,是撬动老百姓心理的催化剂,也是老旧小区改造最大的动力。老旧小区改造加装电梯的投入每户约三四万元,但是它所带来的价值远远超过三四万,往往能达到十万以上,把实实在在价值提升显现出来。老旧小区也是一种开发,房地产开发赚了利润,老旧小区改造不赚钱,还提升了居民舒适度和资产,怎么推行不下去呢?

  3、适度超前的标准

  老旧小区改造的标准不统一,有人认为把外墙颜色刷一刷就可以了,有人认为把环境治理好就可以了,有人认为装个电梯就可以了,有些地方不愿意动防盗网,也不愿意做防水加固的处理。老旧小区改造不是简单的补短板,本来基础比较差,如果简单的补补短板,过两年又老化了,翻来覆去的改造浪费更大。所以这次改造,要拿出不低于新建小区的标准去改造,甚至有些方面要超过他们,这样改造才有效果。宁可改一个成一个,放慢速度,也不要一下铺开。

  加装电梯是老旧小区改造的标志。老旧小区改造区别于之前环境整治的最大的区别点就是加装电梯,现在进入老龄化社会,新建房屋的规范要求15米以上都要装电梯。不装电梯,叫什么老旧小区改造呢?

  外观美丽是老旧小区改造的基础。有人认为墙面美化只是个形象工程,但是一定程度环境的整治,也是物质文明发展到一定程度的人们的合理追求。要想整治好,外观改造很重要,特别是防盗网,很多地级市在90年代建了好多防盗网,现在是无现金时代,防盗网的价值已经不像当年那么大了,还存在消防、安全等问题,个别地方把它用来晾晒衣服。南方地区可以适当的做一些让步,把防盗网改造成飘窗。

  屋顶改造是老旧小区改造的底线。结合老旧小区改造,修补变形缝、铺贴沥青防水卷材,将平屋顶改为坡屋顶,美化屋面,解决屋面漏水的问题。

  风貌营造是历史文化的延续。八十年代的小区,不少设计很精细,只是材料的老化显得破旧。这次老旧小区改造要多用原来的设计,该清洗的清洗,该更新的更新,切莫动原来的立面和肌理,要还原它时代本身的元素。不要由于改造设计不到位,只是简单的用新涂料一抹,既把原来的历史文脉割断了,还显得更加简陋呆板,从设计技术的角度来讲反倒是个倒退。当然有一些原来设计非常简陋的地方,可以用那个时代的风格和手法,适当加一些细部,或者适当补充周围的纹理文脉相关的元素,切莫去搞完全创新。

  未来社区是老旧小区改造的追求。未来社区包括三个主要重点:智慧、生态和人本关怀。首先是智慧社区,老旧小区要针对老年人和创业群体的需求进行探索,加装感应探头,设立适老化设施、互联网设施等智慧设施,用适度超前的标准去建设。其次在生态环境上,老旧小区往往没有大量的绿地,可以引入屋顶绿化,垂直绿化,阳台绿化,海绵城市等改造理念。第三是人本关怀,多建公共活动空间,社区中心、邻里单位等。

  4、统一规划推进老旧小区改造

  仇保兴副部长提出“改造城市老旧小区,整体设计应先行”。老旧小区总体上来讲量大个体小、综合而复杂,涉及到结构、水电、外观等多种方面,但是每一项技术并不复杂。单一的去解决老旧小区,往往效率很低,而且工作量大且复杂,造成工作成本比较高。

  统一规划。老旧小区的改造一定要统一规划,全盘统一的做好评估,统一的挖掘,摸清底线,把老旧小区按质量进行分类。老旧小区改造前应从建筑质量、 利用价值等多方面进行评估。

  设计导则。用市域技术导则为市区内老旧小区改造工提供指引。包括小区的入口样式、窗户样式、窗台的处理、空调机位外观、外挂电梯电梯样式、园林绿化、屋面形式等,做到老旧小区改造统一协调。

  共同缔造。用政府、居民、社会力量等共同推进老旧小区改造工作,由中央财政资金作为引导资金,鼓励居民承担一定比例的改造费用,通过拆迁已经腾挪出来的土地和智慧社区管理项目等,引入社会资本,运用到老旧小区改造中。

  5、分类施策各显特色

  国家将老旧小区分为三类:基础类、完善类和提升类,结合各地情况,老旧小区改造可以分为七个类型:

  环境舒适型:包括小区的环境及配套设施改造提升,有条件的加装电梯等。

  功能完善型:包括水电暖气路等市政配套基础设施改造提升,小区建筑物公共部位维修等。

  历史街区腾退型:属于历史街区的,对完成腾退的建筑遵循老城传统建筑风貌进行恢复性修建,打造特色。

  旅游开发型:依托社区周围历史街区和商业条件,结合城市功能定位,开展旅游开发。

  创业服务型:位于城市核心商业区、写字楼区的老旧小区,积极引导其向服务、办公功能转变。

  美丽宜居型:包括社区内绿化景观、基础社区公共服务产品的供给,比如养 老、托育、卫生防疫、助餐等。

  未来社区型:构建“远亲不如近邻”、“终身学习”、“全民康养”、“大众创新”、“5、10、30分钟出行圈”、“优质生活零距离”等未来服务场景。

  6、用EPC模式整体打包实施

  老旧小区的改造不同于传统的工程,设计在里面占有主导地位,无论设计还是工程施工都很繁琐,改造中涉及的造价、采购、选材、产品等多方面问题,需要不断调整和更新。应该优先考虑设计引领总包,需要设计师在老旧小区改造过程中全程指导参与。采用EPC模式统筹管理,是系统解决老旧小区改造的最佳选择。

  老旧小区是继新城建设、棚户区改造之后一项新的重要工作,这项工作刚刚开始,充满了探索和魅力,让我们共同去不断提升,让老旧小区改造成为撬动城市经济发展的新途径,让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。

  【作者简历】

  方明,住房和城乡建设部社区建设专家委员会委员、历史文化保护与传承专家委员会委员,曾任住房城乡建设部海绵城市专家委员会、住宅专家委员会委员等,中国城市科学研究会理事,中国市政协会常务理事,中国城市规划学会理事。

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