城市更新如何做?老旧工业区改造有三种模式可复制

来源:建筑界编辑:黄子俊发布时间:2021-07-29 13:54:20

[摘要] 当下,新增土地稀缺已成为现实,在这样的背景下,空间结构从增量扩张转向存量提质已是必然,城市更新将会是永远的主题,我们一起来看看老旧工业区改造的三种模式。

  ① “工改商”

  “工改商办”指将城市旧工业厂区改造为商业空间模式,强调服务于所处片区的居民,为他们提供商业、娱乐、休闲等生活方式,为片区经济注入活力,此类项目变现能力更强、利润更高,是房企的关注重点。

  例:西安大华纱厂于1935年由石凤祥创办,历经近百年的时代变迁之后,为一代代西安人沉淀下厚重的记忆。

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  2011-2014年进行了首次更新,2017年复星集团特邀伍兹贝格建筑设计事务所(Woods Bagot)对大华·1935进行了二次更新,打造出全新的充满生机和活力的大华·1935。

  西安大华·1935不但有良好的商业氛围,还具有鲜明的文化气质,看上去非常有工业风、年代感的感觉,但身处其中,又是一个全新的商业体验,从“品牌策划、建筑改造、室内设计”三方面一体化完成,成为城市更新项目的标杆作品。

  ② “工改工”

  “工改工”类城市更新是指按照政府的要求,将现有土地性质为普通工业用地改变为新型产业用地,因此工改工又称为“工改M0”,将旧工业区升级改造为新型产业园。

  例:上海宝山区似乎是很多工业城市的缩影,破败的厂区,糟糕的环境成为普遍现象,由三毛仓库升级而来的上海智慧湾却成为了网红级产业创新典范。

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  这里之前有大量厂房、仓库、集装箱堆场闲置,噪音、粉尘污染严重,环境恶劣,且效益低下,周围居民有大量的投诉。

  经过转型改造以后,2016年9月,上海智慧湾重新开园,租金收入一举达到2500w/年,远超甲方800万的心理预期。

  如今已成为宝山区创新经济产业带的排头兵,周围其它企业纷纷与其合作,规模已经从开始的127亩不断扩充,今年将达到500亩。

  园区以个性化定制,科创与文创融合,使之成为24小时全天候、全面开放的新型产业园区。大量的科技型企业的入驻,彻底激发了本区域的城市活力,提升了城市形象,也为持久发展带来了动力,其长期效应远远超越一般的住宅区开发。

  ③ “工改文创”

  “工改文创”指利用城市内的工业遗存打造新型文创园区。

  例:上海的上生·新所是一处具有丰富的历史地理空间和文化层级的城市更新样本,成为一个具有特点的个案,遵循“留、改、拆”的城市更新理念,将封闭的科研工业园区转型为复合的开放式城市公共空间。

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  该地浓缩了一百多年来不同时期的多栋建筑,由万科进行更新改造,经过建筑修复、内容注入和市场推广,成为一个持续生长、不断推出最新番的市民打卡地,同时也是全新的文化艺术新地标。

  园区内,对保护类建筑,如哥伦比亚乡村俱乐部、孙科别墅等,通过“修旧如旧”的手法,对建筑的立面与空间进行修复,最大化还原建筑原真性;对非保护类建筑,如麻腮风大楼、控压泵房等,则保护建筑自身的特色,结合其建筑功能进行局部新材料、新手法的植入和改变,赋予建筑以新面貌。

  不仅如此,上生·新所将空间开放给周边的居民,如城市界面导入口的设计以及集会广场等,并引入多种业态,与周围生活空间连通,这样一来就形成很强的互动性。

  上生·新所项目是一个中国式城市更新的典型。

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