长三角探索城市更新路线,“旧改”走向蜕变的新陈代谢

来源:建筑界编辑:黄子俊发布时间:2020-08-31 10:46:26

[摘要] 长三角区域城市开发建设早、旧城区多,改造任务很重。近年来,长三角三省一市持续推进“旧改”项目,并不断探索城市更新新路径。

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  “旧城改造是改善民生的重要环节,对于提升城市品味,创造环境优美、秩序井然的生活环境,增强居民群众的获得感、幸福感、安全感等方面具有重要的现实意义。”

  “旧改”是促进城市长远发展的重要一环。长三角区域城市开发建设早、旧城区多,改造任务很重。近年来,三省一市持续推进“旧改”项目,并不断探索城市更新新路径。

  “旧改”,走向蜕变的新陈代谢

  始建于1951年,建成于1952年,位于普陀区曹杨新村街道核心区域的曹杨一村,是建国初期上海首批规划建设的住宅区之一,也是我国第一座工人住宅新村。

  1952年,时年两岁的杨阿姨跟随劳动模范的爸爸搬进曹杨一村居住。“当时,很多人羡慕我们能住进这样的房子。在那个上海人普遍还在使用煤球炉和马桶的年代,我们家就已经用上了抽水马桶和煤气灶。”杨阿姨说。

  然而,半个多世纪过去后,曹杨一村的房屋普遍存在年久失修、结构老化、非成套等问题,当年红瓦白墙的“新”房变成了合用蜗居的“老”房,工人“新”村变成了“老”村。

  今年,以曹杨一村为代表的非成套旧住房迎来了“老房有喜”的好消息。上海市普陀区区委、区政府打响环境改善“大会战”,掀起“三旧”换“三新”的新高潮。曹杨一村(源园)作为街道旧住房成套改造重点项目之一,涉改48幢、1510户、54689平方米。根据区委、区政府明确的2020年旧住房成套改造任务,曹杨一村二工区全面启动旧住房成套改造签约工作,其他工区同步有序推进。

  “住房是居民最关心、最迫切、最现实的利益问题。作为老旧住宅小区占比70%以上,且有着普陀全区半数以上非成套住房的街道,居住条件的改善无疑是曹杨最大的民生之一。”曹杨新村街道党工委书记许春辉对《国际金融报》记者表示,“曹杨2008年便启动了旧住房成套改造工程,今年更是按照全区要求打响了‘三旧’换‘三新’的攻坚战,马力全开、加速推进,推动最老工人新村‘穿新衣、焕新颜、展新篇’,提升百姓们的居住品质。”

  根据规划,曹杨一村旧住房改造共分为四个工区,目前一工区暂未启动,从2019年12月起,曹杨一村二、三、四工区已相继启动。截至8月23日,二工区共涉及需改造12幢359户,已签约357户,签约率99.4%,其中11幢已100%签约;三、四工区已启动4批21幢719户,已签约550户、签约率76.5%。

  “旧城改造是改善民生的重要环节,对于提升城市品味,创造环境优美、秩序井然的生活环境,增强居民群众的获得感、幸福感、安全感等方面具有重要的现实意义。”南京大学长三角文化产业发展研究院院长顾江在接受《国际金融报》记者采访时表示。

  “通过旧城改造,有利于科学规划和调整建筑空间布局,更新城市形态,美化城市形象,满足新的城市功能的要求;有利于整合优化和凸显城市土地资源优势,调整城市产业结构,促进城市经济发展;有利于改善投资环境,提高城市吸引和幅射功能,打造城市品牌,提升城市竞争力。”顾江表示,与此同时,城市的更新还能大幅提升城市的服务功能,提升居民生活品质和幸福感,更好地满足广大人民群众对美好生活的向往。

  事实上,曹杨一村只是上海旧城改造的一个缩影。按照计划,今年上海中心城区将完成成片二级旧里以下房屋改造55万平方米、受益居民2.8万户。

  不仅是上海,长三角各地也不断推进相关工作。

  例如,根据近日公布的《杭州市标志性工程推进工作方案》,杭州市发改委形成了2020年必须开工、2020年必须完工、亚运会前必须完工三个梯度。其中,老旧小区改造工程位列“2020年必须开工”名单内。据“杭州发布”消息,杭州今年计划改造老旧小区300个,改造面积超1200万平方米,受益居民将超15万户。

  再如,根据南京市物业指导服务中心消息,南京市今年计划整治老旧小区约68个,建筑面积216万平方米,房屋779幢,涉及居民3万户。

  安徽方面,截至2019年底,安徽省已累计改造老旧小区2149个,建筑面积7388万平方米,涉及居民84.7万户。2020年计划开工建设项目871个,改造房屋面积2500万平方米,涉及住户26万户。

  “旧城改造,特别是老旧小区的改造,事实上是这一轮城市更新的重中之重,主要意义在于推动主城区老旧小区居民生活质量的提高。同时,将对城市形象更新,以及文化肌理的更新和复兴,起到非常重要的作用。”南京大学城市科学研究院副院长胡小武在接受《国际金融报》记者采访时表示。

  探索,“旧改”难在哪,该怎么改

  “旧改”对促进城市长远发展的意义毋庸置疑,但长三角区域城市开发建设早、旧城区多,改造任务很重,也面临诸多挑战。

  首先,钱从哪里来?

  “旧区居住密度高,动迁成本高,同时补贴土地缺口大,难以满足旧区改造的需要。”顾江表示,“解决办法有三。第一,做好顶层设计,制定改造标准,严格规范程序,打造长效管理模式,不断提升治理水平。第二,坚持多种模式推进,实现物业服务全覆盖。第三,依靠群众、发动群众,进行广泛深入宣传,广辟财源,多渠道筹措旧区改造建设资金。”

  胡小武也认为,城市改造更新的资金筹措和平衡机制如何实现,是“旧改”的主要难点之一。“应该想办法提升老百姓的主动投入和参与度,并通过各种方式筹措更新改造的资金。”胡小武称。

  值得关注的是,7月17日,在住房和城乡建设部大力推动下,国家开发银行与吉林、浙江、山东、湖北、陕西5省,中国建设银行与重庆、沈阳、南京、合肥、福州、郑州、长沙、广州、苏州9个城市,分别签署支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议。7月20日,国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,其中提到“应建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制”。

  其次,如何避免“千城一面、千街一面、千楼一面”?

  “要用文化经营城市,打造城市新名牌。”顾江指出,“旧城改造改的是城市面貌,其将与延续的城市文化构建新的城市风貌,是历史传承和现代生活的交汇产物,具有新的城市亮点和新形象。维护好历史传承,需要政府和民众齐发力,不仅地方政府要真正承担起改善民生、保护并促进文化传承的责任,同时也需要唤起全社会文化遗产保护的责任,强化文化保护的公众参与,让民众真正成为文化遗产的主人。”

  此外,“旧改”之后的城市治理、城市管理应该引起重视。

  在这方面,长三角已经有所探索。例如,今年7月,浙江省住房和城乡建设厅印发《关于加强和改进城镇老旧小区物业管理工作的指导意见》,推进建立老旧小区长效管理机制。包括实现物业管理覆盖、推动业主大会等规范运作、完善物业服务标准规范、拓展专项维修资金筹措渠道、加强小区物业费和经营性收益管理、整合使用老旧小区公共管理经费、老旧小区改造中增设物业用房、加快物业智慧信息系统覆盖老旧小区等。

  业内人士还强调,须防范借“旧改”炒作房地产。

  “在‘旧改’过程中,往往存在几种炒房的现象。第一,‘旧改’有助于改善城市面貌,‘旧改’项目周边的楼盘面临炒作。其次,‘旧改’会涉及动拆迁,部分拆迁户获得相应补偿后,若不积极引导,资金也可能进入炒房领域。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“扎实推进长三角一体化发展座谈会明确了‘旧改’工作思路,有助于长三角后续相关旧改工作的推进。尤其是在今年‘旧改’发力的背景下,明确工作目标,强调防范借机炒作房地产,对地方政府和房企都具有启示意义。”

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长三角,城市更新,“旧改”路线

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