高商办配比项目如何转化思路,看保利交出满意答案

来源:建筑界编辑:黄子俊发布时间:2020-08-25 14:11:45

[摘要] 高商办配比的土地在招拍挂市场上越发增多:高存量!去化难!溢价低!面对这种情况,如何破局?保利福建总结了以下三种转化思路。

高商办配比项目如何转化思路,看保利交出满意答案.jpg

  引 言

  “谈商色变”

  以福建公司为例,各城市项目中的商业指标主要有以下几个特征:

  ■土地条件中商业比例高:泉州、漳州政府土地出让时习惯于设置商业>10%

  ■土地偏远,商业承载力低:以厦门为例,近几年随着城市化进程,政府优先发展区域逐渐外拓,出让地块多在岛外人群较少的地方,商业承载力更低

  ■商业的溢价空间有限:福州、莆田控制相对合理,但不同于住宅成熟的溢价策略。商业空间如何从业主的角度出发做溢价,这对于我司是一个重大的课题

  大部分高商办配比项目,为消化商业指标,沿规划道路做一圈多层商铺,后期运营容易出现较大问题。

  商业街沿路若上到二楼,如非餐饮类或者健身馆,则大多数位置目前处于空置状态。一些位置较差、昭示面差的店铺已倒闭关门;

  底层一拖二店铺没有良好的规划则很容易难以销售;

  缺乏提起顾客逛街欲望的元素商城经营不好,陷入恶性循环……

  面对这种情况,如何破局?

  结合福建各地多个项目高商办配比项目的产品设计实践经验,保利福建总结了以下三种转化思路:

  攻略一研发网红极小SOHO

  代表项目:福州乌山九巷

  福州乌山九巷位于福州市鼓楼区东南,斗西路南侧、东西河北侧的加洋巷旧屋区改造地块,周边商业、景观、教育、医疗资源丰富。在这一稀缺地块中,住宅产品的溢价毋庸置疑。但高配比的商务指标如何进行快速去化,成为该项目的难点。

  乌山九巷项目中设计了网红18、28㎡极小户型SOHO产品,该产品具有“小面积化”、“高实用化”、“空间灵活化”等特点,在控制总价的同时,做大投资价值。产品“小、全、变”的户型特点深受市场喜爱,SOHO首次开盘当天,去化100%。

  小:三房三卫、可改三钥匙小公寓、自住出租两相宜

  全:收纳空间功能齐全,且每套房皆有独立储物

  变:全屋变形家具设计应用,场景随心切换

  攻略二营造活跃的开放式社区

  代表项目:泉州保利二期A地块

  本项目位于福建省泉州市城东版块。用地周边景观和教育资源均非常优秀,交通生活便捷,距离市中心车程约20分钟。

  项目中商业面积占地块计容总面积的10%,商务办公面积占地块计容总面积的14%。在如此高商办指标配比的情况下,还有严格的规划条件控制。

  ■覆盖率控制

  规划要点规定,地块总覆盖率≤20%。根据前期强排测算,街铺方式覆盖率为27%-30%。

  ■城市设计要求

  用地南侧不得设置商业。

  为解决该项目的去化问题,本项目团队采用了以下策略:

  1沿规划道路设置常规沿街商铺,可消化部分商业指标

  2在人气较旺盛的地块北侧靠近学校处设置集中商业;同时在展示面较好的地块西南角设置售楼处,后期作为小型集中商业销售;

  3开放街区,利用内街和高差沿街商业面。

  ■引入内街,增长商业界面

  引入内街后,商业街长度为原来仅沿规划路布置商业的2.7倍。内街将项目划分为5个尺度宜人的组团,面向城市开放,串联起三个不同主题的中心地带,打造具有共享、开放、活力的街区型居所。

  ■利用高差,消解密度要求

  按普通街铺设计,则覆盖率高达27.6%,远超规划设计条件20%的要求。利用项目用地南北高差,将南侧山海路定义为地面层,抬高基底,内街商铺后侧作为停车库,满足规划设计条件20%建筑密度的要求。

  ■做精内街,提高产品溢价

  内街的引入化解了需做大型集中商业的问题,保证了项目的基本收益。为进一步保证内街的溢价,设计中通过对于立面以及地形的推敲,保证内街的品质感,进一步提高溢价。

  攻略三打造舒适滨海大师工作室

  代表项目:厦门叁仟栋

  叁仟栋项目位于厦门市同安新城滨海西大道东侧官浔溪南侧,同安湾西侧,临近同安湾,交通便捷。项目紧邻城市海岸线沙滩,享受一线海景和超长海岸线,住宅价值较高。

  但是目前,同安区的商业承载力较低,而该项目商业面积占总计容面积的14%,约2万平方米。结合项目地理区位以及环境资源优势,为保证产品溢价,设计中充分利用项目本身滨海资源优势,打造环境品质兼备的滨海大师工作室,提高项目调性。

  将约5300平方米的商业指标转化为“滨海大师工作室”,在建筑设计方面充分利用环境优势,注重建筑看海视线的打造。复合的海景、流动的空间、私享的庭院,坐落于一线海岸的大师别墅不仅提高了产品的溢价,同时也是海岸线上独特的风景线。

  结 语

  在目前“重住宅,轻商办”的传统观念下,商业商办作为公认的难去化产品,很多企业基本上“谈商色变”。面对严峻的市场,福建公司结合自身情况,通过商铺产品创新来降低商铺去化压力。

  建筑界施工频道的这篇文章讲述了福建保利高商办配比项目的转化思路,你学会了吗?建筑界建会分享更多建筑教程,寻找建筑之美,探索建筑之路,欢迎关注我们~

延展阅读

相关文章