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建筑合同

烂尾楼工程款是怎样处理的?看看工程合同的知识

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每一项工程建设都有一个共同点,那就是工期长以及耗资大,开发商在正式投入建设之前会对市场发展做出一个定位,然后再投入建设,但是在实际中常常会出现因投资方向的错误以及资金不到位等情况造成烂尾楼的现象。

  一、烂尾楼工程款是怎样

  关于工程款的支付时间在实务当中,发包人与承包人往往会约定按施工进度支付工程款的内容,即实行进度款支付办法。笔者认为发包人有权拒付工程款尾款直至承包人承包的工程竣工验收时方为应付款的时间,理由是:

  (1)当事人双方不太可能在施工合同中约定合同中途终止时工程款尾款应于何时支付,即当事人对这种情况下的工程款付款时间往往是没有约定或不明确的。

  (2)发包人支付承包人工程款过程中,在最后一笔工程款的支付上,双方通常约定在工程竣工验收后才需支付。因为承包人承包的工程通常须在竣工结算完成后才谈得上审核承包人的工程尾款为多少(一次性包死价的情况除外),故承包人承包的工程在未经竣工结算并验收前,发包人无需支付承包人的工程款尾款;

  (3)从维护守约方的利益角度出发,作这样的处理有利于制裁违约行为,肯定诚实守信的做法。当然如果承包人有证据证明发包人在合同终止后,有意不继续进行投标活动或继续物色新的承包人时,或者导致施工合同无法继续履行的责任在于发包人与承包人双方的,则承包人请求给付工程尾款应该是允许的。

  二、烂尾楼形成的原因有哪些

  烂尾楼形成的原因较多,如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发 商违法违规导致工程停工或工程未完,开发商已拿不出钱来,银行也不愿继续贷款,而项目又无法转让给其他投资人。

  一位房地产金融专家分析,烂尾有宏观经济调控的原因,也有微观企业运营方面的原因。而每一个烂尾楼,也都有自己令人惊心动魄的“内幕”。但对于企业来说,无非陷入三大困境:一是资金不到位,二是市场定位失误,三是陷入各种复杂纠纷等等,也不排除有的烂尾楼一开始就是一个“套钱”黑幕。

  无论是什么原因造成烂尾,差不多都有工程款拖欠、材料款拖欠、农民工工资拖欠,银行贷款利息更是利滚利,几年下来,一栋价值3亿元的楼盘欠账可能多达5亿元,开发商、承建商、 材料厂、农民工、银行全都“很受伤”。“我们是在迫不得已的情况下才会收回项目开发权的。”曾有一位国土资源局的负责人无奈地表示。

  据调查,京城几乎所有烂尾楼的根源都在于一个“钱”字。立项于上世纪80年代,启动于上世纪90年代,而烂尾达8 年的瑞城中心因为资金而搁浅;现已成为天价别墅的玫瑰园当年也是因欠下6.5亿元债务而几经易手陷入困境;虚假按揭贷款199笔的森豪国际公寓因涉及风险金额64494万元而遭刑事追究;与业主、银行、建筑公司等利益纠纷而官司缠身的中国第一商城因总计达3.6亿元的债务而停工;被网友戏称为“鬼楼”的银都中心也曾因投资方资金断链而一度 “沉沦”多年。

  三、烂尾楼有哪些危害

  由于房地产是资金密集型行业,因此,烂尾楼往往占用了大量的资金,包括大量借贷资金。因此,银行往往是最大的债权人,也是最大的直接受损者。银行不但损失利息收入,还很有可能损失本金,是银行的不良资产。

  1、破坏城市形象,浪费土地资源,以致破坏投资者信心等危害。

  2、烂尾楼往往会占据大量的资金,特别是大量向银行借贷的资金。银行往往成为最大的债权人,也是最大的直接受损者。银行不但损失利息收入,还很有可能损失本金;

  3、影响城市的美观,更影响到城市的形象及投资环境。

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